摘要：第一次3.46亿法拍没人敢接还暂停了，第二次直接涨1.1亿起拍，反倒被底价拿下；更有意思的是，它本质是办公用地，却卖出了15万/㎡的天价。

上海老洋房又成交了！

近日，衡复风貌区建国西路319号独栋洋房，

以4.56亿元底价成交，竞得方是方大炭素子公司

。

别以为这只是普通豪宅买卖，这栋楼里藏着3个让人惊掉下巴的反转：

以前是证监会的办公地，

被温州老板花2.3亿抢来改高端会所

，如今却沦落到司法拍卖；

第一次3.46亿法拍没人敢接还暂停了，第二次直接涨1.1亿起拍，反倒被底价拿下；更有意思的是，它本质是办公用地，却卖出了15万/㎡的天价。

这背后不只是一栋楼的起起落落，更是上海核心资产的底层逻辑，看懂这几点，不管是投资还是看热闹都有收获！

能卖出这个天价，核心就一个原因：稀缺到没朋友。

位置绝对是王炸级别的——坐落在建国西路，这可是上海64条“永不拓宽”的马路之一，妥妥的衡复风貌区核心中的核心。整个衡复就4.3平方公里，却藏着1074幢优秀历史建筑，堪称“万国建筑博览群”，能在这里拥有一栋独栋洋房，本身就是身份的象征。

硬指标也能打：4层独栋，土地2163㎡，建筑面积近3000㎡，还有1000㎡花园，单价15.22万/㎡。

更关键的是，上海现存的老洋房大概有4000-5000套，但90%以上产权都归国家，真正能合法交易、产权清晰的，

全上海也就200多套，每年成交就那么几套

，完全是“卖一套少一套”的稀缺货。

这里小编先给大家提个醒：这栋“老洋房”其实是1998年才建好的，不是咱们印象里的百年老建筑，土地性质还是办公用地！为啥办公属性还能卖这么贵？答案就藏在它13年的跌宕故事里。

这栋楼的命运，从2013年第一次改变身份就充满了波折：

① 2013年：从监管办公地变富商会所

之前它是上海证监局的办公大楼，2013年第一次挂牌转让，初始价1.22亿，直接引来7家单位疯抢。经过112轮激烈竞价，温州企业家董希北旗下的公司最终以2.295亿拿下，溢价率高达88%，当时就计划把这里打造成高端会所，用来对接人脉、撑场面。

但这里藏了个大雷：从拿地到最终交付使用，足足花了6年时间——2016年才开始装修，2019年7月才正式完工。大家都知道，高端资产持有成本特别高，这6年的资金占用、装修投入，就是一笔天文数字，也为后来的破产埋下了隐患。

② 2021年风光无限，2024年就破产清算

2021年的时候，董希北还在这栋洋房里办了场盛大的晚宴，宴请了70多位地产圈的大佬，当时可谓风光无限。谁能想到，才过了4年，他的公司就被法院受理破产清算，这栋曾经的“面子工程”也被列为资产，送上了法拍台。

③ 法拍两次反转：3.46亿暂缓，4.56亿底价成交

2024年12月第一次法拍，起拍价3.46亿（评估价差不多5亿），结果突然被暂缓了；直到2025年底重新上架，起拍价直接涨了1.1亿，变成4.56亿，最后被方大炭素的子公司底价拿下，连一轮竞价都没有。

这里有两个关键问题，小编跟大家聊聊：

为啥起拍价突然涨1.1亿？大概率是第一次拍卖的时候，产权或者债务纠纷没厘清；那底价成交是不是说明老洋房市场凉了？恰恰相反，后面小编给大家说透。

明明是办公用地，还经历了法拍，为啥还能卖4.56亿？核心就是它的“不可复制性”：

第一，政策把稀缺性锁死了。衡复风貌区对老建筑实行“一幢一册”的保护，修缮必须按照“原样式、原材料、原工艺”来，根本不能随便改造；再加上“永不拓宽”的马路，周边的历史氛围和文脉根本复制不了。

第二，它不只是一栋房子，更是“复合型资产”。里面藏着文化价值和金融价值——从证监局到高端会所，这栋楼本身就见证了上海城市功能的迭代；而且2025年还有神秘买家豪掷20亿一口气买了5栋老洋房，足以说明资本有多追捧这类资产。

但小编必须提醒大家：老洋房可不是稳赚不赔的买卖！持有成本高得吓人，漏水、防潮、除虫都是老毛病，修缮一次就要几千万，还得过各种审批；而且非核心地段、产权复杂的老洋房已经开始降温了，2025年就有20多栋降价出租，有的甚至降了上千万。董希北就是个教训：再好的优质资产，要是持有周期太长、不能快速变现，最后也会变成拖垮企业的“包袱”。

来源：易址